Categoria catastale C2: una guida esaustiva
La categoria catastale C2 comprende i fienili agricoli e non agricoli, ma anche le cantine disgiunte dalle abitazioni e soffitte. Appartengono alla C2 anche gli ambienti dove si esercita la vendita all’ingrosso di prodotti, manufatti e merci o sono adibiti ad ospitarli.
Cos’è la categoria catastale C2
La categoria catastale C2 fa riferimento ai magazzini e ai locali di deposito. L’accatastamento C2, come tutti gli altri, viene stabilito dalla Agenzia delle Entrate in seguito a:
- domanda di accatastamento
- dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana
Nel dettaglio rientrano in questo gruppo alcune tipologie di unità immobiliari che possono essere adibite a magazzino e locali di deposito variamente declinati come segue;
- deposito
- contenimento di merci commerciali
- contenimento di prodotti
- contenimento di manufatti
- vendita di prodotti, merci e manufatti
- soffitte, cantine, fienili agricoli e non agricoli
Quando si parla di categoria catastale C2 bisogna poi considerare anche le pertinenze che legano l’immobile C2 ad uno principale.
Cosa sapere su categoria catastale C2 e abitabilità
Per comprendere appieno il concetto di categoria catastale C2 e abitabilità è opportuno fare un passo indietro sul concetto stesso di abitabilità: con questo termine si intende l’idoneità di un immobile ad essere abitato, secondo quanto stabilito dalla Legge.Il rapporto tra categoria C2 e abitabilità è preso ancora più ambiguo dal rapporto di pertinenza rispetto ad un immobile principale. In ogni caso, dal punto di vista legale non è possibile abitare in uno spazio accatastato C2 né richiedere qui l’assegnazione di residenza anagrafica. Si ricorda, tuttavia, che è possibile effettuare i lavori idonei a rendere lo spazio idoneo a questo scopo e inoltrate la richiesta di modifica catastale, passando da C2 a C1.
Categoria catastale C2: pertinenza
Il concetto di pertinenza è particolarmente utile per poter attribuire un regime fiscale (ed eventuali agevolazioni): con questa parola, infatti, si identifica le “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa” secondo quanto stabilito dall’art. 187 del Codice Civile. Si capisce bene quindi che le due caratteristiche peculiari della pertinenza sono:
- presupposto oggettivo: identificato nella durevolezza della destinazione, a sottolineare che il rapporto non deve essere occasionale;
- presupposto soggettivo: determina la volontà da parte del proprietario di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale rispetto al bene principale.
Si può quindi affermare che il vincolo pertinenziale tra due immobili si stabilisce nel momento in cui il titolare di entrambe decide che una deve essere funzionale all’altra.
Calando ora il concetto di pertinenza a quello di categoria catastale C2 si comprende come ambienti come depositi, soffitte, cantine, fienili agricoli e non agricoli non possano sussistere autonomamente ma debbano essere collegati ad un bene immobile principale. In questo caso si potrà dire che un immobile con categoria catastale C2 può essere una pertinenza di una cantina.
Non bisogna poi sottovalutare le implicazioni tributarie della pertinenza. La regola generale vuole che per ogni abitazione principale sia possibile conteggiare fino ad un massimo di 3 pertinenze, ciascuna delle quali accatastata come segue: C2, C6, C7.
Che differenza c’è tra C2 e C6
Tenendo presente che le categorie catastali determinano il grado di redditività di un immobile, la differenza tra categoria C2 e C6 è essenziale e viene chiarita dalla Circolare n.2/E del 1/02/16. Il documento prende in considerazione la classificazione degli immobili nelle nuove costruzioni: in questo caso le cantine, i depositi e le autorimesse con un accesso esclusivo o da strada privata hanno un accatastamento C2, mentre in C6 nel caso di stalle, scuderie e autorimesse.
È quindi importante comprendere la differenza tra C2 e C6 non tanto o solo per la destinazione d’uso, ma per le implicazioni tributarie.
Categoria catastale C2, C6 e C7
Secondo quanto riportato dall’Agenzia delle Entrate la differenza tra la categoria Catastale C2, C6 e C7 può essere sintetizzata come di seguito:
| Categoria catastale | Tipologia |
| C2 | Magazzini e locali di deposito |
| C6 | Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse |
| C7 | Tettoie chiuse o aperte |
Dal punto di vista tributario, le categorie C2 e C6 e C7 sono soggette a IMU (dovuta quando non sono di pertinenza con un immobile che è prima casa).
Categoria catastale C2: requisiti
Sebbene la categoria catasto C2 venga assegnata dalla Agenzia delle Entrate rispetto a dei criteri specifici è opportuno sottolineare come debba sussistere alcune caratteristiche che rendono uno spazio accatastabile per questa categoria: data la rendita catastale, queste viene rivalutata del 5% e si applica l’aliquota fissata da ogni singolo Comune moltiplicata per 55.
I requisiti fondamentali affinché un immobile possa essere assegnato alla categoria catasto C2 sono;
- destinazione d’uso: rientrano nella categoria C2 fienili agricoli e non agricoli, soffitte e cantine disgiunte dalle abitazioni, ma anche i locali dove viene esercitata la vendita di merci, manufatti, derrate e prodotti.
- ubicazione: sono solitamente posizionati in una zona eccentrica.
- non hanno una zona di allestimento per mostre.
Pertanto, quando si parla di categoria C2, catasto e Agenzia delle Entrate devono lavorare a stretto contatto per poter determinare in maniera precisa e dettagliata la categoria nella quale far rientrare uno spazio.
Categoria catastale C2 e ufficio, un caso particolare
Quando si parla di un immobile con categoria catastale C2, l’ufficio non è la migliore soluzione d’uso che si possa trovare. In questo caso, infatti, bisogna considerare non solo (o tanto) la classificazione del catasto, ma la compatibilità urbanistico edilizia in merito alla destinazione d’uso.Qualora quindi si voglia insediare un ufficio in un’immobile con categoria C2 è necessario procedere con la pratica di cambio di destinazione, anche se non sono necessarie modifiche strutturali.
