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Come funziona l’ispezione ipotecaria per immobile dell’Agenzia delle Entrate

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L’ispezione ipotecaria telematica dell’Agenzia delle Entrate può adesso essere effettuata non solo per persona fisica e per nota, ma anche tramite ricerca per immobile. Una nuova modalità che fornisce un ulteriore servizio destinato alla consultazione dei registri immobiliari, l’analisi dei quali permette di risalire alla titolarità di un determinato bene e all’eventuale presenza di pesi o vincoli che ne possono limitare il godimento.

L’articolo 2673 del Codice Civile, “Obblighi del conservatore”, recita:

“Il conservatore dei registri immobiliari deve rilasciare a chiunque ne fa richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna.

Deve, altresì, permettere l’ispezione dei suoi registri nei modi e nelle ore fissati dalla legge.

Il conservatore deve anche rilasciare copia dei documenti che sono depositati presso di lui in originale o i cui originali sono depositati negli atti di un notaio o in un pubblico archivio fuori della circoscrizione del tribunale nella quale ha sede il suo ufficio”.

Come effettuare l’ispezione ipotecaria per immobile

Il servizio di ispezione ipotecaria telematica dell’Agenzia delle Entrate si differenzia in base alla tipologia di utenza, alle diverse esigenze e alle finalità perseguite. Tutti i cittadini possono accedere a questo servizio, che è a pagamento, sul sito web dell’Agenzia seguendo questo percorso: Servizi > Fabbricati e Terreni > Ispezione ipotecaria online. E adesso, oltre all’ispezione per persona fisica e per nota, possono richiedere anche l’ispezione per immobile.

Per potervi accedere è sufficiente indicare il codice fiscale ed eventualmente un indirizzo di posta elettronica. Una volta selezionata la conservatoria – Area Servizi di pubblicità immobiliare – dove eseguire l’ispezione ipotecaria, è possibile scegliere la modalità di ricerca: per persona fisica, per nota e per immobile.

La ricerca per immobile prevede l’indicazione del Comune, del tipo di catasto (Fabbricati o Terreni), della sezione censuaria se presente e dei dati catastali identificativi definitivi (foglio, particella e subalterno). Una volta effettuato il pagamento, i risultati della ricerca sono disponibili nella sezione Elenchi Contabilizzati, dove è possibile visualizzare l’Elenco delle note, che possono essere acquisite tramite il pulsante Visualizza Note. Una volta eseguito il pagamento per le formalità selezionate, queste sono disponibili in formato pdf nella sezione Richieste.

Per poter effettuare l’ispezione ipotecaria telematica per immobile è necessario pagare, attraverso il sistema pagoPA, 9,45 euro per ogni immobile richiesto, comprensivo dell’elenco sintetico delle prime 30 formalità relative a quell’immobile reperite. E per ogni nota che si vuole visualizzare bisogna pagare 5,40 euro. I documenti richiesti sono disponibili fino a 10 giorni dal pagamento.

CHECK UP IMMOBILE PRIMA DELLA VNDITA

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Per evitare spiacevoli inconvenienti durante tutto il percorso di vendita di un immobile, a causa di irregolarità sullo stesso, ogni agenzia immobiliare ha il compito di effettuare il check up urbanistico.

Come ben sappiamo, ad oggi le legge prevede che, se l’immobile non risulta conforme dal punto di vista urbanistico, l’atto notarile risulterà  nullo.

La conformità urbanistica, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui l’immobile si trova ed il titolo abitativo con il quale è stato realizzato, oppure successivamente modificato.

Per verificare la presenza di un abuso sull’immobile, bisogna rivolgersi al Comune di riferimento, attraverso il titolo abitativo.

I titoli abitativi posso essere:

  • LICENZA EDILIZIA
  • CONCESSIONE EDILIZIA
  • PERMESSO A COSTRUIRE
  • CONDONO
  • DIA CIA CILA

La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, è di fondamentale importanza ai fini della compravendita, in quanto determina la commercialità o meno dell’immobile stesso.

Le difformità urbanistiche, a volte possono creare non poche difficoltà, soprattutto per le tempistiche, in quanto possono essere di non facile individuazione, in modo particolare per chi non ha un occhio esperto, o non è del settore.

Per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abitativo conseguito, anche se di buona regola, sarebbe meglio verificare tutti i titoli abitativi ottenuti nel tempo ed inerenti all’immobile, dalla costruzione fino al momento della verifica.

Ricordiamo infine che, la regolarizzazione urbanistica, anche in caso di compravendita, spetta al proprietario – veditore dell’immobile. Ovviamente il check up permette al proprietario di procedere alla vendita in maniera sicura ed al futuro acquirente di comprare con più serenità.

 

PROVVIGIONE ALL’AGENZIA IMMOBILIARE: QUANDO SI PAGA, CHI DEVE PAGARLA E QUAL È IL COMPENSO

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l supporto di un’agenzia immobiliare è fondamentale per l’acquisto, la vendita o l’affitto della casa.

Come per tutti i servizi, anche in questo caso esistono diritti e doveri sanciti dalle norme.

Il cliente spesso si pone alcuni interrogativi.

Ad esempio: quando va pagato l’agente immobiliare? Chi deve pagarlo e cosa succede se l’atto, ossia il rogito notarile, o il contratto di locazione non si concludono?

Facciamo chiarezza su questi punti.

Mediazione professionale dell’agente immobiliare: come funziona?

La giurisprudenza chiarisce gli aspetti che riguardano il diritto alla provvigione spettante all’agenzia immobiliare.

Il lavoro dell’agente immobiliare si configura come mediatore tra le parti, ossia tra venditore e acquirente, o locatore e affittuario.

Secondo la Legge, per il fatto di aver messo in contatto le parti, al mediatore spetta il diritto ad ottenere una provvigione.

Chi paga la provvigione?

A prescindere da chi si sia rivolto per primo all’agenzia, il pagamento della provvigione, nella maggior parte dei casi, è a carico di entrambe le parti, ossia venditore e acquirente o locatore e affittuario. A meno che non ci siano patti diversi e scritti.

Quando si paga l’agenzia immobiliare: il diritto alla provvigione

Secondo la giurisprudenza, il diritto alla provvigione scatta appena tra le parti si forma un vincolo giuridico che le impegna a concludere l’affare.

Nel caso di acquisto di un immobile, il vincolo è costituito dal compromesso, vale a dire il contratto preliminare. Per la Cassazione, questo contratto è un vincolo giuridico.

Firmare il compromesso non significa necessariamente che si debba stipulare un rogito.

Il mediatore non risponde della stipula o meno dell’atto finale. A questo punto ha già fatto il suo dovere.

Al mediatore spetta la provvigione anche se l’affare tra le parti si conclude a scadenza del contratto.

Il suo diritto alla provvigione vale un anno dalla conclusione del contratto preliminare.

Quando la trattativa di vendita di una casa non si conclude: i casi

Se l’affare sfumasse per colpa del mediatore, in questo caso non gli andrebbe corrisposta alcuna provvigione.

Ad esempio, quando vengono omesse delle irregolarità urbanistiche dell’immobile.

Impianto fotovoltaico a isola: cos’è e perché vale la pena installarlo

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Impianto fotovoltaico a isola: cos’è e perché vale la pena installarlo

Un impianto fotovoltaico off-grid o stand-alone, più comunemente conosciuto come impianto fotovoltaico a isola, è un sistema autonomo che produce energia, in grado di alimentare esclusivamente le utenze a cui è direttamente collegato.

Questi impianti sono abbinati a delle batterie di accumulo che, immagazzinando l’energia in surplus prodotta durante le ore di sole, la rendono disponibile nel corso di tutta la giornata.

Scopriamo tutte le caratteristiche dell’impianto fotovoltaico a isola, approfondendo il suo funzionamento ed i costi annessi.

Impianto fotovoltaico a isola: come funziona

L’installazione di un impianto fotovoltaico a isola, consente di raggiungere una totale autonomia energetica dalla rete nazionale.

In genere, i sistemi off-grid vengono installati presso abitazioni prive di contatore o, più in generale, su impianti elettrici fisicamente separati dal contatore.

Gli impianti fotovoltaici a isola raccolgono i raggi solari e, grazie all’azione di un inverter e di celle fotovoltaiche, producono l’elettricità necessaria al funzionamento delle utenze collegate. A chi installa questo tipo di strutture viene dunque garantita una totale indipendenza dalla rete elettrica nazionale anche nel corso delle ore di buio.

Generalmente, un impianto fotovoltaico a isola è composto da cinque elementi imprescindibili:

  • moduli fotovoltaici: queste strutture catturano i raggi solari per poi convertirli in energia elettrica, da distribuire e adoperare nelle singole unità abitative;
  • batterie ad accumulo: sono essenziali negli impianti a isola poiché conservano l’energia accumulata nelle ore di sole, in modo da poterla sfruttare in ogni momento della giornata e con ogni condizione di irraggiamento;
  • inverter fotovoltaico: è il vero cuore dell’impianto e rende l’energia fruibile convertendo la corrente continua in corrente alternata;
  • struttura di sostegno: determina la stabilità dell’intero impianto e assicura l’inclinazione più efficace, al fine di catturare il massimo irraggiamento solare possibile;
  • regolatore di carica: questo elemento filtra l’energia raccolta dai pannelli solari al fine di renderla compatibile con l’impianto.

Si consiglia inoltre di dotare gli impianti stand-alone di un generatore elettrico di backup, un sistema che garantisce l’alimentazione delle utenze anche in caso di emergenza.

Impianto fotovoltaico a isola: è legale?

La realizzazione di un impianto fotovoltaico a isola è totalmente legale in Italia e non deve essere accompagnata da una richiesta di connessione al gestore di rete. Nonostante ciò, è necessario rispettare delle specifiche normative affinché il sistema risulti conforme alle regole vigenti.

Per quanto riguarda i sistemi fotovoltaici isolati, gli impianti devono essere formati esclusivamente da componenti certificabili e realizzati secondo le direttive della normativa CEI EN 62124 – Sistemi fotovoltaici isolati della rete Verifica di progetto.

Non servono dunque particolari autorizzazioni per installare un impianto fotovoltaico a isola. Tuttavia, i possessori di impianti con potenza nominale maggiore di 20 kWp hanno l’obbligo di presentare la denuncia di officina elettrica all’Ufficio Tecnico delle Imposte di Fabbricazione dell’Agenzia delle Dogane per provvedere al pagamento delle accise sull’energia elettrica prodotta.

In ogni caso, l’installazione di questi dispositivi deve essere eseguita con il supporto di un team di esperti, i quali potranno accertarsi della sicurezza e dell’efficienza del fotovoltaico posizionato.

Impianto fotovoltaico: isolato o ibrido?

Può accadere di confondere i sistemi “a isola” con gli impianti cosiddetti “ibridi”, ma è necessario sapere che si tratta di due strutture profondamente differenti. Un impianto fotovoltaico a isola ibrido è tecnicamente simile a quelli installati su utenze allacciate alla rete nazionale, e quindi con un contatore attivo, ma ne fa uso soltanto per prelevare l’energia residuale non garantita dall’impianto fotovoltaico e dalle batterie.

In altre parole, i sistemi fotovoltaici a isola ibridi differiscono dagli stand-alone per il collegamento alla rete elettrica nazionale, dalla quale prelevano energia soltanto in casi emergenziali e senza immissioni in rete. Occorre tuttavia sapere che questi impianti, anche se tecnicamente realizzabili e spesso richiesti dagli utenti, non sono consentiti dalla normativa CEI-021, ad eccezione di alcune casistiche specifiche concordate con il distributore.

Quanti kW produce un impianto fotovoltaico da 6 kW in inverno?

Come è logico immaginare, la produzione invernale di un impianto fotovoltaico da 6 kW si abbassa se comparata con il resto dell’anno. Partendo da un rendimento medio di 8.000 kWh l’anno, ovvero circa 21,9 kWh al giorno, durante l’inverno la produzione può scendere fino a 2,2-6,5 kWh al giorno.

Quando piove il fotovoltaico funziona?

Anche quando il tempo è coperto o piove, il sole riesce comunque a raggiungere i moduli fotovoltaici anche se, ovviamente, la produttività ne risente. Tendenzialmente, però, i pannelli fotovoltaici in condizioni di tempo nuvoloso sono in grado di produrre il 10-25% della loro capacità nominale.

Quando è nuvoloso il fotovoltaico funziona?

Allo stesso modo, i pannelli fotovoltaici di ultima generazione, grazie a cellule molto sensibili, riescono a produrre energia elettrica, seppur in maniera limitata, anche nelle giornate più nuvolose e con meno luce.

Quali tasse si pagano per la vendita della casa? La guida completa

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Le modalità di pagamento delle tasse per la vendita della casa

Decidere di vendere un immobile comporta per il venditore l’obbligo di pagamento di alcune imposte, regolate diversamente a seconda che si tratti della prima o della seconda casa e a seconda degli anni trascorsi dall’acquisto. Il versamento relativo alle tasse per la vendita della casa non è obbligatorio in alcuni casi, come vedremo più avanti.

Generalmente, esistono due opzioni tra cui il venditore può scegliere al fine di pagare correttamente le tasse per la vendita della casa, ovvero:

  • il regime di tassazione ordinaria;
  • l’imposta sostitutiva.

La tassazione ordinaria consente al venditore di calcolare le tasse per la vendita della casa attraverso le comuni aliquote IRPEF, divise in scaglioni per le persone fisiche. Ciò significa che la plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile, ovvero il guadagno ottenuto dal proprietario, viene tassata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi inserendo la plusvalenza sotto la voce “redditi diversi”. Gli scaglioni, con le relative aliquote, sono individuati come segue:

  • per i redditi inferiori o pari a 15.000 euro, l’aliquota è fissata al 23%;
  • per i redditi compresi tra 15.001 e 28.000 euro, l’aliquota è del 27%;
  • per i redditi compresi tra 28.001 e 55.000 euro, l’aliquota è pari al 38%;
  • per i redditi compresi tra 55.001 e 75.000 euro, l’aliquota è del 41%;
  • per i redditi di valore superiore a 75.001 euro, l’aliquota è del 43%.

L’imposta sostitutiva, invece, prevede una tassazione sulla vendita dell’immobile separata con aliquota al 26%. Al fine di richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva, è necessario un atto del notaio, per cui possono essere previste ulteriori imposte per l’Agenzia delle Entrate nell’ambito dello svolgimento delle pratiche relative alle tasse per la vendita della casa.

Quando bisogna pagare le tasse sulla vendita della casa?

Quando si tratta di tasse per la vendita della casa è necessario fare un’importante distinzione tra:

  • la vendita della casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto;
  • la vendita della casa dopo 5 anni dall’acquisto.

Nel primo caso, pagare le tasse sulla vendita dell’immobile è obbligatorio. La ragione per cui il Fisco impone il pagamento delle tasse sulla vendita della casa riguarda il rischio di speculazione derivante dalla plusvalenza. Se il proprietario intende speculare sulla vendita, interviene la tassazione sul guadagno ottenuto.

Nel secondo caso, se il proprietario che intende vendere possiede l’immobile da più di cinque anni, è esonerato dall’obbligo del pagamento delle imposte. Oltre a questa eventualità, vi sono ulteriori circostanze in cui non è necessario pagare le tasse sulla vendita della casa, ovvero:

  • quando il proprietario ha acquistato la proprietà mediante successione ereditaria;
  • quando il proprietario ha acquistato la proprietà mediante donazione;
  • quando il proprietario ha assunto come residenza l’immobile che desidera vendere per oltre metà del tempo decorrente dalla data di acquisto.

Pertanto, l’obbligo di pagare le tasse sulla vendita dell’immobile è individuato sulla base di diversi criteri, come il tempo trascorso dalla data di acquisto, la modalità di acquisto dell’immobile e la persona che ha vissuto all’interno dell’immobile.

Le imposte da pagare per vendere la prima casa

Le tasse sulla vendita dell’immobile vengono distinte a seconda che si tratti della prima casa acquistata o della seconda casa. Le tasse di vendita della prima casa dipendono dal momento in cui si procede alla cessione della casa. Nello specifico:

  • se la vendita avviene dopo che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, il proprietario è esente dal pagamento del sistema di tassazione della vendita dell’immobile;
  • se la vendita avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, le tasse di vendita dell’immobile sulla plusvalenza sono obbligatorie, a meno che non si tratti di un immobile in cui il proprietario ha avuto residenza per la maggior parte degli anni o qualora lo stesso proprietario abbia ricevuto la casa in donazione o tramite successione ereditaria.

Inoltre, se al momento dell’acquisto il proprietario ha usufruito di agevolazioni per la prima casa, la plusvalenza generata dalla vendita prima che siano trascorsi 5 anni comporta la perdita del beneficio tramite il pagamento delle tasse di vendita sulla prima casa.

Le imposte dovute per la seconda casa

Secondo un meccanismo simile a quello previsto per le prime case, la vendita della seconda casa dopo 5 anni non è soggetta all’obbligo di pagamento delle imposte e, al contrario, la vendita della seconda casa prima dei 5 anni comporta il pagamento delle tasse di vendita della casa.

Qualora la vendita della seconda casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto comporti una plusvalenza, l’entità delle tasse di vendita della seconda casa dipende sempre dal regime di tassazione scelta, la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva.

Le tasse sulla vendita di immobile fra privati, nel caso dell’acquisto delle seconde case esenti da agevolazioni, comporta il pagamento di un’imposta di registro del 9% del prezzo d’acquisto o del valore catastale oltreché l’imposta ipotecaria e catastale del valore totale di 100 euro. Anche in questo caso, i costi possono essere divisi tra vecchio e nuovo proprietario dell’immobile.

Come funzionano le tasse di vendita di un immobile ereditato?

Le norme vigenti sono sensibilmente diverse se si tratta del calcolo delle tasse per chi vende una casa ereditata. Per cui la prima cosa da fare è procedere con la dichiarazione di successione. A differenza dei casi precedentemente analizzati, la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non prevede l’obbligo di pagamento delle tasse di vendita.

Nel caso opposto, ovvero dopo i 5 anni, è necessario pagare le tasse di vendita della seconda casa ereditata. Tuttavia, la base imponibile può essere calcolata utilizzando il metodo del prezzo-valore. In altre parole, per capire quanto costa vendere una casa ereditata è necessario fare distinzione tra i momenti della vendita e procedere con la dichiarazione di successione.

 

Quanto tempo ci vuole per vendere una casa?

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Il proprietario dell’immobile desidera concludere la vendita nel minor tempo possibile, nella realtà però, subentrano diverse variabili difficilmente prevedibili. I fattori che influiscono sulle tempistiche di vendita sono differenti: il mercato, il servizio e il prezzo sono gli elementi principali che determinano in quanto tempo è possibile vendere una casa.

I fattori che influenzano le tempistiche di vendita di un immobile sono:

  • la posizione dell’immobile;
  • il tipo di immobile;
  • la condizione della casa;
  • il prezzo di vendita;
  • il mercato immobiliare;
  • la stagionalità;
  • la fortuna.

Posizione dell’immobile 

La posizione dell’abitazione è un elemento rilevante, influenzando la tempistica di vendita. Ogni luogo ha le sue peculiarità, e possiamo contraddistinguere alcune macro-categorie, tra cui:

  • grandi città: solitamente una casa situata in grandi metropoli come Milano, Roma, e Firenze, è vendibile senza troppe difficoltà. Inoltre, anche le zone limitrofe e ben collegate con i trasporti sono terreno fertile di vendita;
  • luoghi turistici: luoghi di mare o di montagna sono allettanti per i compratori, nonostante le tasse sulle seconde case e il desiderio da parte delle nuove generazioni di trascorrere le vacanze sempre in luoghi differenti, non volendo avere un posto fisso;
  • poli industriali e universitari: gli immobili in queste zone sono molto richiesti, compreso chi, ha in progetto di acquistare l’abitazione per poi affittarla a lavoratori e studenti;
  • zone periferiche: nelle aree che non presentano particolari attrazioni, vendere una casa potrebbe richiedere tempi più lunghi.

Nelle zone periferiche, si registra una costante diminuzione di popolazione, riflettendosi anche sui tempi necessari di vendita.

Inoltre, la presentazione della casa è molto importante per la sua vendita. Una casa ben presentata può essere venduta rapidamente, mentre una mal presentata può rimanere sul mercato per mesi. Con poche migliorie, come svuotare, rimuovere gli oggetti inutili, tinteggiare, inserire punti luce strategici e piccoli dettagli d’arredo, è possibile rendere la casa più attraente per i potenziali acquirenti.

Il prezzo di vendita

Il prezzo è un elemento molto significativo nella tempistica di vendita. Per questo motivo, Nel caso in cui non si avesse fretta di vendere l’abitazione, si potrebbe richiedere un sovrapprezzo. Solitamente però, questa strategia non funziona, in quanto l’attesa spesso si riflette in una perdita economica, di conseguenza è consigliabile venderla il prima possibile.

Le fasce di prezzo sono 3:

  • fascia di prezzo rivolta agli speculatori immobiliari;
  • fascia di prezzo che rispecchia il reale valore di mercato;
  • fascia di prezzo a cui è disposto pagare solo chi si innamora dell’abitazione.

Vendere agli speculatori immobiliari non richiede troppo tempo, specialmente se ci si trova in una grande città, viceversa per cedere un’abitazione al di sopra del valore di mercato, è possibile che la tempistica si raddoppi.

Condizioni di mercato e stagionalità

Il mercato immobiliare è ciclico, ciò significa che ci sono periodi in cui il mercato è caldo, viceversa ci sono momenti in cui è più difficile vendere. Lo stato di salute del mercato immobiliare è visibile anche dal tempo di vendita di un’abitazione; infatti, un mercato caldo ha una domanda alta, offerta bassa e prezzi in crescita, sicuramente in questo caso il venditore è avvantaggiato.

Fortuna

La fortuna è un ulteriore elemento da prendere in considerazione quando si vende un immobile, può essere che la casa abbia un prezzo sopra la media ma qualcuno se ne innamori e sia disposto a pagarla con un sovrapprezzo, viceversa potrebbe essere la casa perfetta ma non essere notata e non ricevere il giusto riconoscimento.

Quanto tempo ci vuole per vendere una casa?

Prevedere quanto tempo richiede la vendita di una casa non è così semplice, per vendere un immobile bisogna:

  • avere parametri positivi e adottare una strategia vincente, in questi casi potrebbe richiedere qualche settimana fino a due mesi;
  • se la situazione è nella media passano dai tre ai sei mesi;
  • nel caso in cui i parametri non fossero favorevoli, si potrebbe impiegare da sei mesi ad un anno. Il suggerimento è quello di rivedere la strategia di vendita, il prezzo o la comunicazione;
  • ottimizzare il processo di vendita è essenziale nei casi in cui i tempi superino l’anno;

Infine, se la casa è in vendita da oltre due anni e non c’è ancora stato nessun potenziale acquirente disposto a comprarla, probabilmente il prezzo è fuori mercato o la strategia di vendita è sbagliata, ma nulla che non si possa risolvere sistemando i parametri.

Effetti della guerra sul mercato immobiliare

Effetti della guerra sul mercato immobiliare

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La guerra in Ucraina e le sanzioni alla Russia hanno e avranno conseguenze economiche pesanti per l’Italia e per l’Europa. Ci siamo chiesti nello specifico quali saranno le conseguenze per il mercato immobiliare e se il mattone possa essere ancora un investimento sicuro in uno scenario così incerto.

Le sanzioni alla Russia colpiscono nell’immediato la capacità di spesa dei ricchi russi, che non possono più effettuare acquisti nè possono più accedere ai propri beni immobili. In che modo tutto questo si ripercuoterà sul mercato?

Sul mercato immobiliare le conseguenze di quanto sta accadendo saranno inferiori rispetto a molti altri settori che probabilmente attraverseranno un periodo di crisi immediato, come quello energivoro ma anche quello del food o del turismo. Se da una parte le sanzioni sono uno strumento per garantire il rispetto della democrazia e della libertà dall’altra avranno su alcuni paesi che le hanno attivate pesanti ripercussioni economiche innescando una crisi economica e una sensibile riduzione del PIL. Il Real Estate risponde invece a logiche di mercato che si basano su cicli medio-lunghi, difficile vedere quindi una ripercussione nel breve termine.

Quali sono gli scenari a breve a lungo termine che si possono immaginare sul mercato immobiliare come conseguenza della guerra russo-ucraina?

È prevedibile un aumento dell’inflazione che potrebbe portare gli italiani a misure e scelte più prudenti, che a loro volta potrebbero ripercuotersi nel settore immobiliare. Però, chi dispone di medie/grosse somme, potrebbe invece optare per la scelta opposta: decidere cioè di investire in un bene rifugio (come appunto la casa) evitando la troppa liquidità o investimenti più rischiosi e più volubili. Oltre alla crescita dell’inflazione, un’altra conseguenza della guerra potrebbe essere l’aumento dei tassi dei mutui, che potrebbero quindi diventare di più difficile accesso. Potremmo quindi dire che c’è la possibilità di un rallentamento del mercato, ma è ancora troppo presto per stabilirlo.

Quali i riflessi della guerra in Ucraina sui vari segmenti immobiliari (residenziale, logistica, ricettivo)?

Come dicevo il mercato residenziale dovrà fare i conti con inflazione e probabile innalzamento dei tassi sui mutui, che potrebbero rallentare il mercato e rendere gli acquirenti più cauti. Dall’altro lato potrebbero essere in tanti coloro che decideranno di “rifugiare” i propri risparmi in un investimento che da sempre per gli italiani è considerato sicuro, ovvero quello della casa. La logistica è il settore che più è cresciuto durante la pandemia, difficile dire se subirà uno scossone da questa guerra, al momento non vi sono elementi per pensare possa esserci. Per quanto riguarda il ricettivo, settore già in crisi dopo due anni di pandemia, vi saranno conseguenze negative soprattutto date dalla mancanza del turismo russo che, in certe zone d’Italia, era fortemente presente.

Quali i riflessi sulle compravendite immobiliari (con particolare riferimento al residenziale)? A livello di prezzi e a livello di tassi sui mutui?

Ci aspettiamo un innalzamento dei prezzi dovuto al fenomeno inflattivo che sta interessando tutti i settori dell’economia, nonché un probabile innalzamento dei tassi sui mutui. Su quest’ultimo aspetto il nostro osservatorio ha già registrato su operazioni di finanziamento in corso di strutturazione da parte di investitori istituzionali, un incremento dei tassi e dei costi delle operazioni di finanziamento. Le operazioni di investimento da parte degli operatori internazionali, almeno quelle in corso, al momento sono state tutte confermate e senza particolari ricadute. Dobbiamo però precisare che il mercato dei capitali è molto veloce nei cambiamenti e, pertanto, mutazioni di politiche di investimento potrebbero esserci da un giorno all’altro senza che queste siano accompagnate da particolari anticipazioni.

Il segmento del real estate di lusso sarà particolarmente colpito?

I russi sono tra gli high spender più interessati al lusso italiano. Sicuramente ci sarà una diminuzione sia per quanto riguarda il residenziale sia il retail, ma al momento è impossibile calcolarne l’impatto. Tra i settori del lusso più colpiti ad oggi, dopo una forte ripresa della domanda negli ultimi due o tre anni, è quello dei posti barca per giga yacht sulle coste della Liguria e del Tirreno e dei relativi immobili di lusso per gli stessi armatori e/o per i loro equipaggi. Le recenti misure restrittive, i sequestri operati nei porti di Sanremo e di Imperia di giga yacht, porteranno gli armatori ad abbandonare i nostri “marina” a vantaggio di altre strutture nel mondo che saranno considerate più sicure come ad esempio, per il mediterraneo, la Turchia. La stessa cosa si registrerà nel settore degli immobili di lusso come ville e/o hotel di lusso in località turistiche esclusive, che potrebbero registrare una riduzione della domanda internazionale soprattutto da parte degli investitori russi e cinesi.

Quali i riflessi sul valore dell’immobiliare nuovo ed esistente?

L’aumento dei prezzi dovuto all’inflazione avrà nell’immediato ripercussioni più sul nuovo che non sull’esistente, ma nel tempo colpirà entrambi i segmenti. Potrebbe quindi nel breve- medio termine calare la domanda sul nuovo in favore di un usato più economico soprattutto se quest’ultimo è stato oggetto di ristrutturazione in chiave energetica e sismica (Superbonus). Vedo a breve una ricaduta negativa nel settore degli investimenti e dello sviluppo immobiliare (green field) a causa dell’innalzamento dei costi delle materie prime e dei materiali per l’edilizia che comporterà un incremento dei costi di costruzione degli immobili di nuova costruzione.

Questo porterà a rivedere i budget e quindi i business plan delle operazioni di sviluppo che in alcuni casi potrebbero entrare in crisi per il venire meno delle condizioni di sostenibilità e di profittabilità dell’operazione. Il fenomeno, già presente sul mercato da alcuni mesi, è stato enfatizzato dalle misure restrittive messe in campo con l’esplosione del conflitto Russia Ucraina, e potrà comportare il default di quelle operazioni di sviluppo di nuove costruzioni acquisite più recentemente a valori che si posizionavano sulla forbice piu’ elevata dei prezzi e/o con una leva finanziaria troppo spinta.

L’investimento immobiliare può essere considerato un rifugio in una situazione come questa?

Assolutamente si. Le guerre portano sempre periodi di volatilità economica e di incertezza, la casa in questo senso è proprio visto come il bene rifugio per eccellenza. È ragionevole aspettarsi una domanda interna sostenuta dalla necessità di allocare parte dei cospicui risparmi di quegli italiani non colpiti da processi di impoverimento determinati dalla pandemia.