Identikit dell’investitore immobiliare

Nella neo formata categoria “socio – immobiliare” rientra di diritto anche il proprietario immobiliare, inteso come investitore, ovvero colui che possiede una o più case in cui non abita direttamente, ma che usa per ricavarne reddito (mettendole in affitto) o per andarci in vacanza, o magari per prestarla temporaneamente a un parente o a un amico. Abbiamo, allora, ricostruito i tratti principali di questo target, cercando di capire di quanti e quali persone parliamo, di quali proprietà scelgono e di che vantaggio in termini finanziari ne deriva.

Che l’Italia sia una nazione di risparmiatori e proprietari di case fa parte ormai di quei luoghi comuni, ma molto comuni, come la completezza del nuoto o la scomparsa delle mezze stagioni. Quindi, sul fatto che ci siano tanti proprietari di seconde case in Italia, non abbiamo dubbi, lo diamo per assodato proprio come un assioma. Ma forse dobbiamo fare solo un piccolo passo indietro nei luoghi comuni e spiegare perché parliamo di seconde case?

La distinzione, ai fini di questo articolo, riguarda strettamente il fatto che ci riferiamo a quelle case che vengono usate come seconde case ai fini fiscali, ovvero non possedute e utilizzate direttamente come propria abitazione dai proprietari (questa è la prima casa), ma messe a reddito o lasciate a disposizione, oppure vuote, non utilizzate.

La definizione “tecnica” di seconda casa attribuisce all’aggettivo secondo il fine, ovvero il fatto che non soddisfa un bisogno primario. Quindi se non utilizzo direttamente una casa (che sia la mia unica proprietà, o la seconda, terza, ennesima casa) questa viene classificata come seconda casa.

Come tale può essere destinata:

• al mercato dell’affitto, breve o lungo, per ricavarne una vendita
• concessa gratuitamente a un parente o a un amico
• lasciata a disposizione per vacanze proprie o di amici
• momentaneamente non utilizzata per vari motivi, magari perché da ristrutturare.

Detto questo ci interessava conoscere un po’ da vicino chi sono i possessori di questi immobili per capirne il profilo e le scelte rispetto a un mercato, quello immobiliare, che per l’Italia rappresenta oltre un quinto del Pil. Nel corso del 2021 il peso di costruzioni e attività immobiliari ha toccato infatti il 20,9% del Prodotto interno lordo.

Quanti sono i proprietari di seconde case?

I numeri forniti dall’Agenzia delle entrate ci dicono che:

•  Sono 5.556.340 il numero di case “a disposizione”, il 17,2% del totale delle abitazioni.
• Il 18% degli italiani ha almeno una seconda casa.
• Il 15,2% della popolazione ha una seconda abitazione che utilizza solo per le vacanze.

I dati degli ultimi studi del gruppo Tecnocasa dicono che nel 2021 il 42% delle transazioni immobiliari avvenute ha riguardato proprio l’acquisto di una seconda proprietà, con più di 270 mila abitazioni scambiate su un totale di 628.317.

Perché comprare una seconda casa?

I motivi sono principalmente due:

• motivo economico: soprattutto quando i mercati finanziari sono poco stabili, l’immobiliare appare più che mai una scelta sicura, solida e tangibile da mettere a reddito o in cui rifugiarsi se scelgo la seconda casa vacanza;
• l’altro motivo possiamo definirlo sociale: i cambiamenti a cui ci ha costretto una situazione del tutto nuova e inaspettata come il Covid, ha portato molti a vivere lo spazio casa in un modo diverso, anche come posto di lavoro e quindi avere un’alternativa all’abitazione principale, rappresenta una certa sicurezza.

Chi sono gli investitori immobiliari?

Sempre seguendo gli studi del gruppo Tecnocasa, scopriamo che nel 32% dei casi ha un’età compresa tra i 45 e i 54 anni, mentre gli acquirenti di età compresa tra i 35 e i 44 anni, rappresentano il 27,7% del volume totale. Il 70% di chi ha comprato per investire è sposato e il 29% lavora come dirigente, imprenditore o libero professionista; gli impiegati sono 26,5%, seguiti da pensionati (14,8%).

Cosa comprano?

Chi compra per investire e quindi per mettere a reddito sceglie soprattutto il bilocale con il 34,4% delle scelte, in linea con quello che è l’immobile più richiesto sul mercato, soprattutto nel centro delle grandi città, insieme al trilocale che arriva al 26,4% delle scelte degli acquisti  degli investitori.

È interessante notare anche che chi compra per investimento non si rivolge al mercato del mutuo, ma lo fa prevalentemente con propri fondi diretti (81,3%), mentre solo il 18,7% degli investitori ricorre al credito bancario.

Quanto guadagnano?

Senza entrare troppo nel dettaglio dei calcoli che andrebbero a prendere in considerazioni variabili molto ampie e allo stesso tempo molto particolari, possiamo considerare guadagni lordi sui 600 euro al mese di media (7.200 euro annui), che salgono di molto per bilocali in centro nelle grandi città o per immobili condivisi da studenti o lavoratori in molti casi e scendono per piccoli centri o per la periferia. Così come possiamo poi moltiplicare l’introito per il numero d’immobili che si mettono a reddito. Un investimento che se sostenuto, come dicevamo, senza prestito, porta da subito ottimi introiti. Possiamo pertanto pensare facilmente che molti degli investitori immobiliari rientrano in una categoria che l’Istat definirebbe “benestante”.