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La nuda proprietà spiegata in 10 passi

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1. Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita

2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.

3. E per chi compra?

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario

4. Chi è l’usufruttuario?

L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto

5. Chi è il nudo proprietario?

Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario

6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?

Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti

7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?

Partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile redatta dai nostri professionisti locali su tutto il territorio italiano, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettattive di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita, una volta ascoltati i suggerimenti di casanuda.it è stabilito dal venditore

8. Chi paga le spese, l’ici e l’ irpef?

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario

Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell’ici (ma anche dell’irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L’articolo 1008 del codice stabilisce infatti che ” l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”

9. Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?

L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’ usufruttuario. Casanuda.it consiglia di calcolare il valore commerciale dell’ usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall’aspettativa di vita media indicata dall’ istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l’usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena proprietà.
Qualora l’usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.

Deprezzamento dell’immobile, quando si può chiedere il risarcimento del danno?

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L’acquirente ha facoltà di pretendere il risarcimento del danno da deprezzamento dell’immobile nei confronti del venditore e/o del costruttore nel caso in cui terrazze, bagni, ripostigli e corridoi non siano protetti da rumori molesti, quindi insonorizzati, in base a quanto previsto dalla normativa tecnica in vigore. A chiarirlo la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 5487 dello scorso 22 febbraio 2023. Vediamo quanto chiarito nello specifico.

Un caso in cui si può richiedere il risarcimento del danno da deprezzamento dell’immobile

La Cassazione ha spiegato che, nel rispetto della normativa tecnica in vigore, anche terrazze, bagni, ripostigli e corridoi devono essere adeguatamente insonorizzati. In caso contrario, l’acquirente può richiedere il risarcimento del danno da deprezzamento dell’immobile nei confronti del venditore e/o del costruttore.

In particolare, la Cassazione ha spiegato che le terrazze devono essere insonorizzate non in quanto tali, ma perché attraverso di esse si possono propagare dei rumori che rendono più fastidioso soggiornare nei singoli appartamenti, diminuendone di conseguenza il valore.

Per quanto riguarda i locali come i bagni, i corridoi e i ripostigli, la Cassazione ha ricordato che essi fanno parte delle abitazioni e che la normativa tecnica in materia di insonorizzazione dei locali abitativi può essere applicata all’unità abitativa nella sua interezza, dal momento in cui la sua applicazione è finalizzata a evitare l’esposizione delle persone a rumori tali da pregiudicare lo svolgimento della loro normale attività quotidiana.

Investitore immmobiliare

Identikit dell’investitore immobiliare

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Nella neo formata categoria “socio – immobiliare” rientra di diritto anche il proprietario immobiliare, inteso come investitore, ovvero colui che possiede una o più case in cui non abita direttamente, ma che usa per ricavarne reddito (mettendole in affitto) o per andarci in vacanza, o magari per prestarla temporaneamente a un parente o a un amico. Abbiamo, allora, ricostruito i tratti principali di questo target, cercando di capire di quanti e quali persone parliamo, di quali proprietà scelgono e di che vantaggio in termini finanziari ne deriva.

Che l’Italia sia una nazione di risparmiatori e proprietari di case fa parte ormai di quei luoghi comuni, ma molto comuni, come la completezza del nuoto o la scomparsa delle mezze stagioni. Quindi, sul fatto che ci siano tanti proprietari di seconde case in Italia, non abbiamo dubbi, lo diamo per assodato proprio come un assioma. Ma forse dobbiamo fare solo un piccolo passo indietro nei luoghi comuni e spiegare perché parliamo di seconde case?

La distinzione, ai fini di questo articolo, riguarda strettamente il fatto che ci riferiamo a quelle case che vengono usate come seconde case ai fini fiscali, ovvero non possedute e utilizzate direttamente come propria abitazione dai proprietari (questa è la prima casa), ma messe a reddito o lasciate a disposizione, oppure vuote, non utilizzate.

La definizione “tecnica” di seconda casa attribuisce all’aggettivo secondo il fine, ovvero il fatto che non soddisfa un bisogno primario. Quindi se non utilizzo direttamente una casa (che sia la mia unica proprietà, o la seconda, terza, ennesima casa) questa viene classificata come seconda casa.

Come tale può essere destinata:

  • al mercato dell’affitto, breve o lungo, per ricavarne una vendita
  • concessa gratuitamente a un parente o a un amico
  • lasciata a disposizione per vacanze proprie o di amici
  • momentaneamente non utilizzata per vari motivi, magari perché da ristrutturare.

Detto questo ci interessava conoscere un po’ da vicino chi sono i possessori di questi immobili per capirne il profilo e le scelte rispetto a un mercato, quello immobiliare, che per l’Italia rappresenta oltre un quinto del Pil. Nel corso del 2021 il peso di costruzioni e attività immobiliari ha toccato infatti il 20,9% del Prodotto interno lordo.

Quanti sono i proprietari di seconde case?

I numeri forniti dall’Agenzia delle entrate ci dicono che:

  •  Sono 5.556.340 il numero di case “a disposizione”, il 17,2% del totale delle abitazioni.
  • Il 18% degli italiani ha almeno una seconda casa.
  • Il 15,2% della popolazione ha una seconda abitazione che utilizza solo per le vacanze.

I dati degli ultimi studi del gruppo Tecnocasa dicono che nel 2021 il 42% delle transazioni immobiliari avvenute ha riguardato proprio l’acquisto di una seconda proprietà, con più di 270 mila abitazioni scambiate su un totale di 628.317.

Perché comprare una seconda casa?

I motivi sono principalmente due:

  • motivo economico: soprattutto quando i mercati finanziari sono poco stabili, l’immobiliare appare più che mai una scelta sicura, solida e tangibile da mettere a reddito o in cui rifugiarsi se scelgo la seconda casa vacanza;
  • l’altro motivo possiamo definirlo sociale: i cambiamenti a cui ci ha costretto una situazione del tutto nuova e inaspettata come il Covid, ha portato molti a vivere lo spazio casa in un modo diverso, anche come posto di lavoro e quindi avere un’alternativa all’abitazione principale, rappresenta una certa sicurezza.

Chi sono gli investitori immobiliari?

Sempre seguendo gli studi del gruppo Tecnocasa, scopriamo che nel 32% dei casi ha un’età compresa tra i 45 e i 54 anni, mentre gli acquirenti di età compresa tra i 35 e i 44 anni, rappresentano il 27,7% del volume totale. Il 70% di chi ha comprato per investire è sposato e il 29% lavora come dirigente, imprenditore o libero professionista; gli impiegati sono 26,5%, seguiti da pensionati (14,8%).

Cosa comprano?

Chi compra per investire e quindi per mettere a reddito sceglie soprattutto il bilocale con il 34,4% delle scelte, in linea con quello che è l’immobile più richiesto sul mercato, soprattutto nel centro delle grandi città, insieme al trilocale che arriva al 26,4% delle scelte degli acquisti  degli investitori.

È interessante notare anche che chi compra per investimento non si rivolge al mercato del mutuo, ma lo fa prevalentemente con propri fondi diretti (81,3%), mentre solo il 18,7% degli investitori ricorre al credito bancario.

Quanto guadagnano?

Senza entrare troppo nel dettaglio dei calcoli che andrebbero a prendere in considerazioni variabili molto ampie e allo stesso tempo molto particolari, possiamo considerare guadagni lordi sui 600 euro al mese di media (7.200 euro annui), che salgono di molto per bilocali in centro nelle grandi città o per immobili condivisi da studenti o lavoratori in molti casi e scendono per piccoli centri o per la periferia. Così come possiamo poi moltiplicare l’introito per il numero d’immobili che si mettono a reddito. Un investimento che se sostenuto, come dicevamo, senza prestito, porta da subito ottimi introiti. Possiamo pertanto pensare facilmente che molti degli investitori immobiliari rientrano in una categoria che l’Istat definirebbe “benestante”.