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Sfratto per morosità: una guida completa

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Lo sfratto per morosità è un procedimento giuridico che permette al locatore di riappropriarsi dell’immobile concesso in affitto in caso di mancato pagamento, da parte dell’inquilino, dei canoni d’affitto.

Che cos’è lo sfratto per morosità

Se l’inquilino non paga i canoni di locazione e le spese accessorie previste dal contratto, il locatore può avvalersi dello sfratto per morosità, un particolare procedimento giuridico disciplinato dall’art. 658 del Codice di procedura civile, per ottenere il rilascio del proprio immobile. Trattandosi di un procedimento speciale, è tendenzialmente più rapido rispetto ad altri procedimenti giuridici.

Simili per procedura e tempistiche, lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione sono due azioni legali che si differenziano per i casi in cui il locatore può richiederle. Lo sfratto per finita locazione, infatti, interviene quando, alla scadenza del contratto, l’inquilino non vuole lasciare l’immobile. Morosità e finita locazione possono presentarsi contemporaneamente. A questo proposito, una delle domande su cui aleggiano più dubbi riguarda il cumulo sfratto per morosità e finita locazione. Stando alla giurisprudenza più recente, è possibile richiedere congiuntamente lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione, purché la finita locazione venga subordinata alla morosità.

Quando si può fare lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità può essere richiesto purché sussistano determinati presupposti. Innanzitutto, è indispensabile che il contratto di locazione, ad uso abitativo o commerciale, sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ne consegue che non è possibile ricorrere al procedimento di sfratto nel caso in cui la locazione si basi su un mero accordo verbale tra il proprietario dell’immobile e il conduttore.

Inoltre, per avvalersi della procedura di sfratto per morosità è fondamentale che si verifichi il mancato pagamento dei canoni d’affitto o degli oneri accessori. Nel caso di immobili ad uso abitativo, gli sfratti per morosità possono essere richiesti decorsi 20 giorni dalla data di scadenza di pagamento indicata nel contratto.

Il procedimento

Sapere quando si può fare lo sfratto per morosità è importante per agire nel modo corretto e far valere i propri diritti nei confronti di un inquilino che non paga. Nello specifico, per quanto riguarda il procedimento da seguire, la prima cosa che il locatore può fare è inviare al conduttore moroso una lettera di diffida per mezzo raccomandata A/R, in cui lo sollecita a pagare i canoni non versati, definendo un termine di scadenza, trascorso il quale dovrà lasciare libero l’immobile.

Se la diffida non sortisce gli effetti sperati, il proprietario di casa può agire con un atto di intimazione di sfratto per morosità. L’inquilino riceve la citazione in udienza per la convalida del procedimento ed, eventualmente, anche un’ingiunzione di pagamento per i canoni d’affitto scaduti. Nell’intimazione di sfratto per morosità è indicata la data in cui i soggetti coinvolti nel procedimento devono presentarsi in udienza. I termini a comparire in caso di sfratto per morosità che devono intercorrere tra la data di notificazione e quella dell’udienza sono di 20 giorni.

Cosa può fare il conduttore quando riceve l’intimazione di sfratto per morosità?

Quando il conduttore riceve l’intimazione di sfratto per morosità può presentarsi all’udienza e saldare il suo debito nei confronti del locatore, presentarsi e opporsi alla convalida, presentarsi e chiedere al giudice di beneficiare del termine di grazia oppure non presentarsi. Ecco cosa succede in ciascuno di questi casi:

  • il conduttore si presenta all’udienza e salda il suo debito: nel momento in cui il debito viene saldato, il procedimento di sfratto per morosità si ferma e viene chiuso;
  • il conduttore si presenta all’udienza e si oppone alla convalida di sfratto per morosità: in questo caso, il giudice rinvia l’esame delle cause di opposizione e il procedimento diventa un processo ordinario. In materia di sfratto per morosità, la riforma Cartabia ha introdotto un’importante novità: se l’opposizione del conduttore è infondata, il giudice può emettere immediatamente il decreto ingiuntivo;
  • il conduttore si presenta all’udienza e chiede al giudice il termine di grazia: il giudice valuta se concedere all’inquilino moroso tempo aggiuntivo, non superiore a 90 giorni, per saldare il suo debito. L’udienza viene rinviata;
  • il conduttore non si presenta: il giudice verifica il caso specifico e, se la condizione di morosità viene confermata, emette un’ordinanza di convalida di sfratto.

Il giudice, quando redige l’ordinanza di convalida di sfratto, stabilisce anche la data entro la quale l’inquilino deve lasciare l’immobile.

Cosa fare dopo la convalida di sfratto per morosità?

Quando viene emessa l’ordinanza di convalida di sfratto, se il conduttore non lascia l’immobile entro i termini stabiliti dal giudice, si procede con la notificazione di un atto di precetto. L’inquilino è obbligato a lasciare l’abitazione entro 10 giorni dalla data della notifica. Se ciò non avviene, il proprietario può procedere con la monitoria di sgombero. Si tratta di un intervento di esecuzione forzata che viene eseguita dall’ufficiale giudiziario, il quale si reca personalmente presso l’immobile per sfrattare l’inquilino moroso e restituire l’immobile al suo proprietario.

I tempi dello sfratto per morosità

Quando si cita in giudizio l’inquilino moroso, è naturale chiedersi, in caso di sfratto per morosità, quanto tempo passa prima di essere chiamati in udienza. Generalmente, la chiamata arriva entro un mese. Per riprendere possesso del proprio immobile, se il giudice convalida lo sfratto, il locatore deve attendere circa due o tre mesi dal giorno dell’udienza.

Se l’inquilino non lascia l’immobile entro il termine stabilito dal giudice, si procede con l’invio della notificazione di un atto di precetto. A questo punto, l’inquilino ha 10 giorni di tempo per lasciare l’abitazione. Trascorsi 10 giorni, se l’immobile non è stato ancora rilasciato, si procede con lo sfratto esecutivo, se necessario con l’ausilio della forza pubblica. In linea di massima, il procedimento di sfratto per morosità viene chiuso entro tre o quattro mesi.

Come riconoscere un annuncio truffa

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Abbiamo cura della sicurezza dei nostri utenti, per questo controlliamo sistematicamente gli annunci prima che vengano pubblicati sul sito e collaboriamo attivamente con la Polizia Postale.

Come riconoscer un annuncio truffa

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  • Il truffatore chiede di ricevere i soldi della caparra tramite carte prepagate, vaglia o servizi di trasferimento di denaro, raramente tramite mezzi di pagamento tracciabili (bonifico).
  • Nel caso di immobili in locazione, il truffatore riferisce spesso di aver pubblicato il suo annuncio anche su Airbnb e di voler stipulare un contratto tramite quel portale, per riscuotere la caparra e inviare solo successivamente le chiavi dell’appartamento. Insieme al contratto, che non ha alcun valore, invia a garanzia anche dei documenti di identità che dice di essere suoi ma che sono sempre falsi o rubati. Questo gli serve a convincere l’interessato a versare la caparra (tramite mezzi spesso non tracciabili) per poi spedire le chiavi di casa, che ovviamente non arriveranno mai.

A cosa fare attenzione:

  • Non comunicare mai i tuoi dati personali o altre informazioni sensibili

Diffida di chi al telefono ti chiede il numero di conto corrente, carta di credito, carta ricaricabile oppure altre informazioni relative ai tuoi dati personali: nessuno di questi è necessario in fase di trattativa.

  • Fai attenzione ai prezzi eccessivamente bassi

Diffida delle proposte con un prezzo eccessivamente basso rispetto a quello di mercato.

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Non inviare soldi in anticipo, fissa prima un incontro di persona con l’inserzionista per visionare insieme l’immobile. Spesso il truffatore declina tale richiesta affermando di trovarsi all’estero o di essere impossibilitato a presentarsi all’appuntamento.

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Diffida di chi propone pagamenti tramite carte prepagate, vaglia o servizi di trasferimento di denaro come MoneyGram o Western Union: tali sistemi offrono protezioni minime rispetto ad assegni o bonifici, che invece sono tracciabili. Fai inoltre attenzione se ti viene proposto un servizio di deposito a garanzia: ne esistono diversi online la cui affidabilità e attendibilità è assai scarsa.

  • it non funge da intermediario e non ti chiederà in nessun caso soldi per caparre

Alcuni truffatori potrebbero presentarsi come Servizio Clienti di Immobiliare.it. In nessun caso Immobiliare.it ti chiederà di inviare soldi per caparre o anticipi relativi alla vendita o all’affitto di immobili.

  • Se hai pubblicato un annuncio non farti versare caparre senza prima aver conosciuto di persona chi è interessato al tuo immobile

Alcuni truffatori si dimostrano interessati agli immobili pubblicati e anche molto frettolosi di volerli bloccare. Per questo versano caparre, senza neppure aver visitato la casa, con assegni scoperti o da conti correnti vuoti, fingendo poi di aver ecceduto col denaro e chiedendo indietro la rimanenza su carte prepagate o tramite mezzi di pagamento non sicuri.

Non accettare mai soldi in anticipo da chi non ha visto l’immobile, da chi evita incontri di persona ed è restio a inviare i suoi documenti di identità.

Fonte: Immobiliare.it