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Borsino immobiliare: cos’è e perché è così importante

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Il borsino immobiliare è un listino realizzato da tecnici del settore che raccoglie le informazioni sulle transazioni immobiliari effettuate in uno specifico territorio. Tali informazioni si rivelano fondamentali all’interno di un mercato in continua evoluzione, che varia notevolmente da una zona all’altra. Lo scopo di questo strumento è quello di fornire una stima del valore di mercato degli immobili. Ne possono fare un largo uso i professionisti del settore, come architetti e geometri, ma anche i semplici privati.

I dati riportati all’interno del borsino immobiliare sono pubblici e consultabili in ogni momento e per questo motivo vengono ampiamente utilizzati dalle agenzie del settore nel momento in cui un cliente richiede la valutazione di un immobile. I dati sono accessibili dai portali dell’Agenzia delle Entrate e vengono raccolti dall’OMI: scopriamo insieme che cos’è e quali informazioni gestisce.

OMI Agenzia delle Entrate: di cosa si tratta

L’OMI dell’Agenzia delle Entrate è la banca dati in cui vengono riportati i dettagli delle compravendite effettuate lungo tutto il territorio nazionale e che raccoglie le quotazioni degli immobili. OMI Agenzia Entrate è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare e il suo compito è dunque quello di restituire un’immagine quanto più fedele di un mercato in evoluzione continua e soggetto a frequenti stravolgimenti come quello immobiliare. Lo scopo dell’OMI è quello di garantire una certa trasparenza nelle quotazioni degli edifici e proprio per questo motivo vengono riportati svariati valori numerici e numerose informazioni utili a cui fare riferimento.

Questi dati offrono un’accurata fotografia del mercato immobiliare italiano e delle peculiarità di ogni singolo territorio, rappresentando un mezzo fondamentale per la valutazione di un immobile. I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate sono utili poiché, oltre a riportare i dati di una determinata area, contengono anche informazioni specifiche riguardo alle fasce di prezzo e del valore degli immobili.

Tra gli elementi forniti dal borsino immobiliare si trovano anche:

  • i tempi medi impiegati per la vendita;
  • i margini di guadagno.

Un’altra informazione particolarmente rilevante per gli esperti del settore è il numero delle vendite effettuate in un determinato lasso di tempo, anch’esso riportato all’interno del borsino immobiliare.

Trovare i dati per il proprio comune

Il borsino immobiliare con le quotazioni per la propria città è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione servizi, consultazione. Conducendo una breve ricerca su Internet con le parole chiave “borsino immobiliare agenzia delle entrate”, è possibile trovare in maniera semplice e rapida la pagina dell’Osservatorio Immobiliare. Il testo introduttivo contiene tutte le informazioni utili per una ricerca efficace, mentre al suo interno sono presenti delle guide e dei manuali che facilitano la consultazione anche per i meno esperti.

Prima di procedere alla ricerca testuale, è importante conoscere il tipo di informazioni restituite dal sistema. Innanzitutto, occorre sapere che tra tutte le città presenti all’interno della banca dati si trova anche un elenco dei comuni non disponibili a causa di eventi sismici e della nota sulla revisione decennale delle zone OMI dal 2014.

Va poi chiarito che cosa si intende per zona OMI, la quale altro non è altro che l’insieme del territorio di un intero comune. Il gestionale permette quindi di fare una ricerca per zona, restituendo un intervallo di valore in base ai metri quadri per tipologia di immobile. La valutazione di immobili diventa così più efficace e soprattutto utile per effettuare una compravendita o un contratto di locazione con la massima serenità. L’OMI ci permette infatti di conoscere lo stato di conservazione dell’immobile, per cui è sempre indicato quello prevalente. Lo stato conservativo non risulta invece indicato per posti auto e box, mentre per i locali commerciali si indicano soltanto i valori che riguardano l’intera unità immobiliare.

È utile sapere che la valutazione immobiliare del borsino restituisce tre criteri:

  • ottimo;
  • normale;
  • scadente.

Una volta conosciuti alcuni parametri del sistema, è possibile comprendere come si calcola il valore di un immobile e scoprire come iniziare ad usare questo strumento.

 

Borsino immobiliare: cos’è e perché è così importante

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Il borsino immobiliare è un listino realizzato da tecnici del settore che raccoglie le informazioni sulle transazioni immobiliari effettuate in uno specifico territorio. Tali informazioni si rivelano fondamentali all’interno di un mercato in continua evoluzione, che varia notevolmente da una zona all’altra. Lo scopo di questo strumento è quello di fornire una stima del valore di mercato degli immobili. Ne possono fare un largo uso i professionisti del settore, come architetti e geometri, ma anche i semplici privati.

I dati riportati all’interno del borsino immobiliare sono pubblici e consultabili in ogni momento e per questo motivo vengono ampiamente utilizzati dalle agenzie del settore nel momento in cui un cliente richiede la valutazione di un immobile. I dati sono accessibili dai portali dell’Agenzia delle Entrate e vengono raccolti dall’OMI: scopriamo insieme che cos’è e quali informazioni gestisce.

OMI Agenzia delle Entrate: di cosa si tratta

L’OMI dell’Agenzia delle Entrate è la banca dati in cui vengono riportati i dettagli delle compravendite effettuate lungo tutto il territorio nazionale e che raccoglie le quotazioni degli immobili. OMI Agenzia Entrate è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare e il suo compito è dunque quello di restituire un’immagine quanto più fedele di un mercato in evoluzione continua e soggetto a frequenti stravolgimenti come quello immobiliare. Lo scopo dell’OMI è quello di garantire una certa trasparenza nelle quotazioni degli edifici e proprio per questo motivo vengono riportati svariati valori numerici e numerose informazioni utili a cui fare riferimento.

Questi dati offrono un’accurata fotografia del mercato immobiliare italiano e delle peculiarità di ogni singolo territorio, rappresentando un mezzo fondamentale per la valutazione di un immobile. I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate sono utili poiché, oltre a riportare i dati di una determinata area, contengono anche informazioni specifiche riguardo alle fasce di prezzo e del valore degli immobili.

Tra gli elementi forniti dal borsino immobiliare si trovano anche:

  • i tempi medi impiegati per la vendita;
  • i margini di guadagno.

Un’altra informazione particolarmente rilevante per gli esperti del settore è il numero delle vendite effettuate in un determinato lasso di tempo, anch’esso riportato all’interno del borsino immobiliare.

Trovare i dati per il proprio comune

Il borsino immobiliare con le quotazioni per la propria città è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione servizi, consultazione. Conducendo una breve ricerca su Internet con le parole chiave “borsino immobiliare agenzia delle entrate”, è possibile trovare in maniera semplice e rapida la pagina dell’Osservatorio Immobiliare. Il testo introduttivo contiene tutte le informazioni utili per una ricerca efficace, mentre al suo interno sono presenti delle guide e dei manuali che facilitano la consultazione anche per i meno esperti.

Prima di procedere alla ricerca testuale, è importante conoscere il tipo di informazioni restituite dal sistema. Innanzitutto, occorre sapere che tra tutte le città presenti all’interno della banca dati si trova anche un elenco dei comuni non disponibili a causa di eventi sismici e della nota sulla revisione decennale delle zone OMI dal 2014.

Va poi chiarito che cosa si intende per zona OMI, la quale altro non è altro che l’insieme del territorio di un intero comune. Il gestionale permette quindi di fare una ricerca per zona, restituendo un intervallo di valore in base ai metri quadri per tipologia di immobile. La valutazione di immobili diventa così più efficace e soprattutto utile per effettuare una compravendita o un contratto di locazione con la massima serenità. L’OMI ci permette infatti di conoscere lo stato di conservazione dell’immobile, per cui è sempre indicato quello prevalente. Lo stato conservativo non risulta invece indicato per posti auto e box, mentre per i locali commerciali si indicano soltanto i valori che riguardano l’intera unità immobiliare.

È utile sapere che la valutazione immobiliare del borsino restituisce tre criteri:

  • ottimo;
  • normale;
  • scadente.

Una volta conosciuti alcuni parametri del sistema, è possibile comprendere come si calcola il valore di un immobile e scoprire come iniziare ad usare questo strumento.

 

CHECK UP IMMOBILE PRIMA DELLA VNDITA

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Per evitare spiacevoli inconvenienti durante tutto il percorso di vendita di un immobile, a causa di irregolarità sullo stesso, ogni agenzia immobiliare ha il compito di effettuare il check up urbanistico.

Come ben sappiamo, ad oggi le legge prevede che, se l’immobile non risulta conforme dal punto di vista urbanistico, l’atto notarile risulterà  nullo.

La conformità urbanistica, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui l’immobile si trova ed il titolo abitativo con il quale è stato realizzato, oppure successivamente modificato.

Per verificare la presenza di un abuso sull’immobile, bisogna rivolgersi al Comune di riferimento, attraverso il titolo abitativo.

I titoli abitativi posso essere:

  • LICENZA EDILIZIA
  • CONCESSIONE EDILIZIA
  • PERMESSO A COSTRUIRE
  • CONDONO
  • DIA CIA CILA

La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, è di fondamentale importanza ai fini della compravendita, in quanto determina la commercialità o meno dell’immobile stesso.

Le difformità urbanistiche, a volte possono creare non poche difficoltà, soprattutto per le tempistiche, in quanto possono essere di non facile individuazione, in modo particolare per chi non ha un occhio esperto, o non è del settore.

Per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abitativo conseguito, anche se di buona regola, sarebbe meglio verificare tutti i titoli abitativi ottenuti nel tempo ed inerenti all’immobile, dalla costruzione fino al momento della verifica.

Ricordiamo infine che, la regolarizzazione urbanistica, anche in caso di compravendita, spetta al proprietario – veditore dell’immobile. Ovviamente il check up permette al proprietario di procedere alla vendita in maniera sicura ed al futuro acquirente di comprare con più serenità.

 

PROVVIGIONE ALL’AGENZIA IMMOBILIARE: QUANDO SI PAGA, CHI DEVE PAGARLA E QUAL È IL COMPENSO

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l supporto di un’agenzia immobiliare è fondamentale per l’acquisto, la vendita o l’affitto della casa.

Come per tutti i servizi, anche in questo caso esistono diritti e doveri sanciti dalle norme.

Il cliente spesso si pone alcuni interrogativi.

Ad esempio: quando va pagato l’agente immobiliare? Chi deve pagarlo e cosa succede se l’atto, ossia il rogito notarile, o il contratto di locazione non si concludono?

Facciamo chiarezza su questi punti.

Mediazione professionale dell’agente immobiliare: come funziona?

La giurisprudenza chiarisce gli aspetti che riguardano il diritto alla provvigione spettante all’agenzia immobiliare.

Il lavoro dell’agente immobiliare si configura come mediatore tra le parti, ossia tra venditore e acquirente, o locatore e affittuario.

Secondo la Legge, per il fatto di aver messo in contatto le parti, al mediatore spetta il diritto ad ottenere una provvigione.

Chi paga la provvigione?

A prescindere da chi si sia rivolto per primo all’agenzia, il pagamento della provvigione, nella maggior parte dei casi, è a carico di entrambe le parti, ossia venditore e acquirente o locatore e affittuario. A meno che non ci siano patti diversi e scritti.

Quando si paga l’agenzia immobiliare: il diritto alla provvigione

Secondo la giurisprudenza, il diritto alla provvigione scatta appena tra le parti si forma un vincolo giuridico che le impegna a concludere l’affare.

Nel caso di acquisto di un immobile, il vincolo è costituito dal compromesso, vale a dire il contratto preliminare. Per la Cassazione, questo contratto è un vincolo giuridico.

Firmare il compromesso non significa necessariamente che si debba stipulare un rogito.

Il mediatore non risponde della stipula o meno dell’atto finale. A questo punto ha già fatto il suo dovere.

Al mediatore spetta la provvigione anche se l’affare tra le parti si conclude a scadenza del contratto.

Il suo diritto alla provvigione vale un anno dalla conclusione del contratto preliminare.

Quando la trattativa di vendita di una casa non si conclude: i casi

Se l’affare sfumasse per colpa del mediatore, in questo caso non gli andrebbe corrisposta alcuna provvigione.

Ad esempio, quando vengono omesse delle irregolarità urbanistiche dell’immobile.

È POSSIBILE CANCELLARE IL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE?

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Nel caso in cui si fosse chiesto un finanziamento e si dimostrasse, nel tempo, di non essere in grado di pagare il debito si rischierebbe di perdere la casa a causa di quel processo conosciuto come pignoramento immobiliare.

Il pignoramento immobiliare è una pratica più che consolidata quando si parla di finanziamenti o mutui, soprattutto nel caso in cui si fosse utilizzata la proprietà immobiliare a garanzia del prestito.

Ma, nonostante al momento della sottoscrizione del finanziamento si sia perfettamente a conoscenza di questa possibilità, il pignoramento si ritiene sempre un avvenimento remoto che non si è quasi mai preparati ad affrontare.

Viene quindi da chiedersi “è possibile cancellare un pignoramento?” Vediamolo insieme.

Come cancellare un pignoramento?

Solitamente il pignoramento scatta come conseguenza di un debito non saldato dopo il fallimento sia della rateizzazione sia del versamento in un’unica soluzione. Come “ultima spiaggia”, scatta il pignoramento, che può essere cancellato mediante tre opzioni:

  • la prima, e più ovvia, vede il pagamento del debito;
  • la seconda passa attraverso la stipula di un secondo accordo con il creditore;
  • la terza prevede l’opposizione al pignoramento mediante autorizzazione del giudice.

Senza considerare la prima via, la cui impossibilità di realizzazione è quasi sempre la causa dell’attivazione del pignoramento, è possibile:

 

  • stringere a un accordo col creditore, e valutare nuove modalità di pagamento con un’eventuale riduzione della somma finale, una possibile riduzione della cifra delle rate o un allungamento delle tempistiche. Nel caso in cui si riuscisse a sottoscrivere un nuovo accordo il creditore potrà revocare il pignoramento;
  • opporsi con l’autorizzazione del giudice dimostrando l’infondatezza delle ragioni del creditore.

Cancellare un pignoramento dell’Agenzia delle Entrate

Chiaramente quanto detto finora riguarda specificatamente casi di pignoramento effettuati da enti privati. Vediamo ora cosa fare in caso di pignoramenti attivati dell’Agenzia delle Entrate.

Questo evento si verifica abbastanza raramente e solitamente riguarda solo:

  • gli immobili successivi alla prima casa;
  • debiti superiori a 120.000 euro.

In questo caso per richiedere la cancellazione del pignoramento si dovranno pagare l’imposta ipotecaria, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria per un totale di 294 euro e per cancellare alcune annotazioni (come domande giudiziali, atti dichiarati nulli, annullati, risolti, rescissi e revocati) sarà poi necessario rispettare i 30 giorni dalla data dell’atto di rifermento.

Quali tasse si pagano per la vendita della casa? La guida completa

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Le modalità di pagamento delle tasse per la vendita della casa

Decidere di vendere un immobile comporta per il venditore l’obbligo di pagamento di alcune imposte, regolate diversamente a seconda che si tratti della prima o della seconda casa e a seconda degli anni trascorsi dall’acquisto. Il versamento relativo alle tasse per la vendita della casa non è obbligatorio in alcuni casi, come vedremo più avanti.

Generalmente, esistono due opzioni tra cui il venditore può scegliere al fine di pagare correttamente le tasse per la vendita della casa, ovvero:

  • il regime di tassazione ordinaria;
  • l’imposta sostitutiva.

La tassazione ordinaria consente al venditore di calcolare le tasse per la vendita della casa attraverso le comuni aliquote IRPEF, divise in scaglioni per le persone fisiche. Ciò significa che la plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile, ovvero il guadagno ottenuto dal proprietario, viene tassata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi inserendo la plusvalenza sotto la voce “redditi diversi”. Gli scaglioni, con le relative aliquote, sono individuati come segue:

  • per i redditi inferiori o pari a 15.000 euro, l’aliquota è fissata al 23%;
  • per i redditi compresi tra 15.001 e 28.000 euro, l’aliquota è del 27%;
  • per i redditi compresi tra 28.001 e 55.000 euro, l’aliquota è pari al 38%;
  • per i redditi compresi tra 55.001 e 75.000 euro, l’aliquota è del 41%;
  • per i redditi di valore superiore a 75.001 euro, l’aliquota è del 43%.

L’imposta sostitutiva, invece, prevede una tassazione sulla vendita dell’immobile separata con aliquota al 26%. Al fine di richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva, è necessario un atto del notaio, per cui possono essere previste ulteriori imposte per l’Agenzia delle Entrate nell’ambito dello svolgimento delle pratiche relative alle tasse per la vendita della casa.

Quando bisogna pagare le tasse sulla vendita della casa?

Quando si tratta di tasse per la vendita della casa è necessario fare un’importante distinzione tra:

  • la vendita della casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto;
  • la vendita della casa dopo 5 anni dall’acquisto.

Nel primo caso, pagare le tasse sulla vendita dell’immobile è obbligatorio. La ragione per cui il Fisco impone il pagamento delle tasse sulla vendita della casa riguarda il rischio di speculazione derivante dalla plusvalenza. Se il proprietario intende speculare sulla vendita, interviene la tassazione sul guadagno ottenuto.

Nel secondo caso, se il proprietario che intende vendere possiede l’immobile da più di cinque anni, è esonerato dall’obbligo del pagamento delle imposte. Oltre a questa eventualità, vi sono ulteriori circostanze in cui non è necessario pagare le tasse sulla vendita della casa, ovvero:

  • quando il proprietario ha acquistato la proprietà mediante successione ereditaria;
  • quando il proprietario ha acquistato la proprietà mediante donazione;
  • quando il proprietario ha assunto come residenza l’immobile che desidera vendere per oltre metà del tempo decorrente dalla data di acquisto.

Pertanto, l’obbligo di pagare le tasse sulla vendita dell’immobile è individuato sulla base di diversi criteri, come il tempo trascorso dalla data di acquisto, la modalità di acquisto dell’immobile e la persona che ha vissuto all’interno dell’immobile.

Le imposte da pagare per vendere la prima casa

Le tasse sulla vendita dell’immobile vengono distinte a seconda che si tratti della prima casa acquistata o della seconda casa. Le tasse di vendita della prima casa dipendono dal momento in cui si procede alla cessione della casa. Nello specifico:

  • se la vendita avviene dopo che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, il proprietario è esente dal pagamento del sistema di tassazione della vendita dell’immobile;
  • se la vendita avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, le tasse di vendita dell’immobile sulla plusvalenza sono obbligatorie, a meno che non si tratti di un immobile in cui il proprietario ha avuto residenza per la maggior parte degli anni o qualora lo stesso proprietario abbia ricevuto la casa in donazione o tramite successione ereditaria.

Inoltre, se al momento dell’acquisto il proprietario ha usufruito di agevolazioni per la prima casa, la plusvalenza generata dalla vendita prima che siano trascorsi 5 anni comporta la perdita del beneficio tramite il pagamento delle tasse di vendita sulla prima casa.

Le imposte dovute per la seconda casa

Secondo un meccanismo simile a quello previsto per le prime case, la vendita della seconda casa dopo 5 anni non è soggetta all’obbligo di pagamento delle imposte e, al contrario, la vendita della seconda casa prima dei 5 anni comporta il pagamento delle tasse di vendita della casa.

Qualora la vendita della seconda casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto comporti una plusvalenza, l’entità delle tasse di vendita della seconda casa dipende sempre dal regime di tassazione scelta, la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva.

Le tasse sulla vendita di immobile fra privati, nel caso dell’acquisto delle seconde case esenti da agevolazioni, comporta il pagamento di un’imposta di registro del 9% del prezzo d’acquisto o del valore catastale oltreché l’imposta ipotecaria e catastale del valore totale di 100 euro. Anche in questo caso, i costi possono essere divisi tra vecchio e nuovo proprietario dell’immobile.

Come funzionano le tasse di vendita di un immobile ereditato?

Le norme vigenti sono sensibilmente diverse se si tratta del calcolo delle tasse per chi vende una casa ereditata. Per cui la prima cosa da fare è procedere con la dichiarazione di successione. A differenza dei casi precedentemente analizzati, la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non prevede l’obbligo di pagamento delle tasse di vendita.

Nel caso opposto, ovvero dopo i 5 anni, è necessario pagare le tasse di vendita della seconda casa ereditata. Tuttavia, la base imponibile può essere calcolata utilizzando il metodo del prezzo-valore. In altre parole, per capire quanto costa vendere una casa ereditata è necessario fare distinzione tra i momenti della vendita e procedere con la dichiarazione di successione.

 

Quanto tempo ci vuole per vendere una casa?

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Il proprietario dell’immobile desidera concludere la vendita nel minor tempo possibile, nella realtà però, subentrano diverse variabili difficilmente prevedibili. I fattori che influiscono sulle tempistiche di vendita sono differenti: il mercato, il servizio e il prezzo sono gli elementi principali che determinano in quanto tempo è possibile vendere una casa.

I fattori che influenzano le tempistiche di vendita di un immobile sono:

  • la posizione dell’immobile;
  • il tipo di immobile;
  • la condizione della casa;
  • il prezzo di vendita;
  • il mercato immobiliare;
  • la stagionalità;
  • la fortuna.

Posizione dell’immobile 

La posizione dell’abitazione è un elemento rilevante, influenzando la tempistica di vendita. Ogni luogo ha le sue peculiarità, e possiamo contraddistinguere alcune macro-categorie, tra cui:

  • grandi città: solitamente una casa situata in grandi metropoli come Milano, Roma, e Firenze, è vendibile senza troppe difficoltà. Inoltre, anche le zone limitrofe e ben collegate con i trasporti sono terreno fertile di vendita;
  • luoghi turistici: luoghi di mare o di montagna sono allettanti per i compratori, nonostante le tasse sulle seconde case e il desiderio da parte delle nuove generazioni di trascorrere le vacanze sempre in luoghi differenti, non volendo avere un posto fisso;
  • poli industriali e universitari: gli immobili in queste zone sono molto richiesti, compreso chi, ha in progetto di acquistare l’abitazione per poi affittarla a lavoratori e studenti;
  • zone periferiche: nelle aree che non presentano particolari attrazioni, vendere una casa potrebbe richiedere tempi più lunghi.

Nelle zone periferiche, si registra una costante diminuzione di popolazione, riflettendosi anche sui tempi necessari di vendita.

Inoltre, la presentazione della casa è molto importante per la sua vendita. Una casa ben presentata può essere venduta rapidamente, mentre una mal presentata può rimanere sul mercato per mesi. Con poche migliorie, come svuotare, rimuovere gli oggetti inutili, tinteggiare, inserire punti luce strategici e piccoli dettagli d’arredo, è possibile rendere la casa più attraente per i potenziali acquirenti.

Il prezzo di vendita

Il prezzo è un elemento molto significativo nella tempistica di vendita. Per questo motivo, Nel caso in cui non si avesse fretta di vendere l’abitazione, si potrebbe richiedere un sovrapprezzo. Solitamente però, questa strategia non funziona, in quanto l’attesa spesso si riflette in una perdita economica, di conseguenza è consigliabile venderla il prima possibile.

Le fasce di prezzo sono 3:

  • fascia di prezzo rivolta agli speculatori immobiliari;
  • fascia di prezzo che rispecchia il reale valore di mercato;
  • fascia di prezzo a cui è disposto pagare solo chi si innamora dell’abitazione.

Vendere agli speculatori immobiliari non richiede troppo tempo, specialmente se ci si trova in una grande città, viceversa per cedere un’abitazione al di sopra del valore di mercato, è possibile che la tempistica si raddoppi.

Condizioni di mercato e stagionalità

Il mercato immobiliare è ciclico, ciò significa che ci sono periodi in cui il mercato è caldo, viceversa ci sono momenti in cui è più difficile vendere. Lo stato di salute del mercato immobiliare è visibile anche dal tempo di vendita di un’abitazione; infatti, un mercato caldo ha una domanda alta, offerta bassa e prezzi in crescita, sicuramente in questo caso il venditore è avvantaggiato.

Fortuna

La fortuna è un ulteriore elemento da prendere in considerazione quando si vende un immobile, può essere che la casa abbia un prezzo sopra la media ma qualcuno se ne innamori e sia disposto a pagarla con un sovrapprezzo, viceversa potrebbe essere la casa perfetta ma non essere notata e non ricevere il giusto riconoscimento.

Quanto tempo ci vuole per vendere una casa?

Prevedere quanto tempo richiede la vendita di una casa non è così semplice, per vendere un immobile bisogna:

  • avere parametri positivi e adottare una strategia vincente, in questi casi potrebbe richiedere qualche settimana fino a due mesi;
  • se la situazione è nella media passano dai tre ai sei mesi;
  • nel caso in cui i parametri non fossero favorevoli, si potrebbe impiegare da sei mesi ad un anno. Il suggerimento è quello di rivedere la strategia di vendita, il prezzo o la comunicazione;
  • ottimizzare il processo di vendita è essenziale nei casi in cui i tempi superino l’anno;

Infine, se la casa è in vendita da oltre due anni e non c’è ancora stato nessun potenziale acquirente disposto a comprarla, probabilmente il prezzo è fuori mercato o la strategia di vendita è sbagliata, ma nulla che non si possa risolvere sistemando i parametri.

Sette diversi modi per acquistare casa

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Se acquistare casa resta il sogno degli italiani, è anche vero che non sempre si hanno i fondi necessari per farlo. Ecco allora qualche consiglio per comprare casa, se non proprio senza soldi, almeno avendo una disponibilità di liquidi minima. Per coronare un sogno anche se non si è esattamente ricchi come Paperone.

Acquistare la prima casa con un mutuo

Tendenzialmente per comprare una casa di medie dimensioni occorre preventivare una spesa minima di 150-200 mila euro, ovviamente a seconda della zona in cui ci si trova.

La strada più semplice può essere quella del mutuo, in un momento in cui i tassi sono estremamente favorevoli e il rimborso delle rate risulta quindi poco costoso; ma è anche vero che è difficile trovare un mutuo che finanzi tutta o gran parte della cifra da sborsare, in assenza di adeguate garanzie.

Bisogna considerare che, se pur si riesce ad ottenere un mutuo che copre l’80% del costo dell’immobile, significa dover anticipare il 20% della cifra; per un immobile da 200 mila euro parliamo di 40 mila euro (ovvero per lo meno due anni di stipendio per un giovane), al netto delle altre spese legate alla pratica del mutuo e dell’acquisto in sé.

Come comportarsi allora? Quali altre alternative considerare per comprare casa senza avere soldi?

 

Mutui acquisto casa al 100%

Se non si dispone di tutti i soldi necessari per comprare casa, si può considerare di stipulare un mutuo al 100 per cento.

Sebbene non tutte le banche siano disposte a finanziare più dell’80% del prezzo della casa o del suo valore stimato, alcune sono più flessibili nelle condizioni e possono raggiungere il 90 o il 95 per cento.

Nonostante l’offerta sia molto limitata, esistono anche mutui che finanziano il 100% dell’operazione, sebbene le banche di solito stabiliscano tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti standard a causa del rischio che comportano.

Di solito inoltre, a maggiore garanzia, richiedono l’acquisto di prodotti aggiuntivi, come l’assicurazione contro la perdita del lavoro o contro altre circostanze che possono impedire il pagamento del mutuo.

 

Mutuo prima casa con garante

Un’altra possibilità è disporre di qualcuno che si presti a fare da garante per il mutuo prima casa. In questo caso si possono stipulare mutui anche al 100 per cento, ma con la garanzia, da parte delle banche, che il garante possa subentrare nei pagamenti qualora il mutuatario non dovesse farcela con le sue sole forze.

 

Mutuo prima casa con garanzia statale

 La prossima legge di Bilancio ha confermato la misura che consente ai giovani under 36 con Isee inferiore a 40 mila euro di chiedere un mutuo con garanzia statale fino all’80 per cento.La misura verrà prorogata fino al 2023, con possibilità di giungere fino al 100 per cento e di ottenere nuovi sgravi fiscali relativi alle imposte legate alla pratica e alla compravendita della prima casa.

Integrare il mutuo di acquisto casa con un prestito personale

 Un modo per poter comprare casa senza avere sufficienti risparmi è quello di richiedere un prestito personale alla stessa banca o finanziaria che ci concede il mutuo, o con una diversa, per ottenere l’importo residuo.Tuttavia, questa opzione comporta dei rischi e richiede di effettuare correttamente i calcoli in anticipo in modo che il cliente possa assicurarsi di essere in grado di pagare contemporaneamente il prestito e il mutuo, per evitare il sovraindebitamento.Inoltre alcune banche possono negare il mutuo se vedono che i risparmi conferiti provengono da un prestito personale recente, quindi il cliente potrebbe ottenere il prestito personale, ma vedersi negare il mutuo.

 

Acquistare una casa in costruzione

 L’opzione di acquisto casa da un costruttore consente di acquistare la casa prima che sia finita, o anche prima che la costruzione sia iniziata, il che permette di pagare le rate poco alla volta fino a raggiungere quel 20% del prezzo che mediamente le banche non finanziano con il mutuo.

Si risparmia inoltre sulle imposte e risparmiare per pagare le tasse: acquistando da soggetto costruttore la prima casa, con le agevolazioni attuali, si potrà versare un’imposta di registro del 2% e un’Iva del 4% (anziché del 10)

 

Affitto con riscatto

 In linea di massima, la formula dell’affitto con riscatto consiste nella sottoscrizione di un contratto di locazione che garantisca che, trascorso un certo periodo di tempo, l’acquirente abbia diritto di acquistare la casa ad un prezzo preventivamente concordato con il proprietario, scontando l’importo che ha pagato tramite il canoni mensili fino a quel momento.

Questa opzione presenta vantaggi sia per l’inquilino e futuro acquirente, sia per l’attuale proprietario della casa. L’inquilino, ad esempio, ha la tranquillità che, se i piani alla fine non andranno come previsto, il suo impegno sarà limitato all’interruzione del contratto di locazione, con ciò che ne consegue.

Un ulteriore vantaggio è quello che, vivendo in affitto, si conoscerà perfettamente la casa e si potrà valutare correttamente se l’acquisto valga la pena o meno.

Dal lato del locatore, e futuro venditore, il vantaggio è il ricevere una rendita in attesa della vendita, il che è positivo rispetto ad avere una casa ferma sul mercato perché, magari, si trova in zone in cui le compravendite sono poco dinamiche.

Scopri le 20 case in affitto con riscatto attualmente disponibile su idealista.

 

Acquistare immobili di proprietà delle banche in vendita

Un modo per accedere a una casa nonostante la mancanza di risparmi è acquistare un appartamento di proprietà di una banca. Sulla scia della crisi del 2008, le banche hanno accumulato una grande quantità di capitale sotto forma di case.

 

La nuda proprietà spiegata in 10 passi

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1. Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita

2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.

3. E per chi compra?

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario

4. Chi è l’usufruttuario?

L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto

5. Chi è il nudo proprietario?

Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario

6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?

Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti

7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?

Partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile redatta dai nostri professionisti locali su tutto il territorio italiano, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettattive di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita, una volta ascoltati i suggerimenti di casanuda.it è stabilito dal venditore

8. Chi paga le spese, l’ici e l’ irpef?

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario

Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell’ici (ma anche dell’irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L’articolo 1008 del codice stabilisce infatti che ” l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”

9. Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?

L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’ usufruttuario. Casanuda.it consiglia di calcolare il valore commerciale dell’ usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall’aspettativa di vita media indicata dall’ istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l’usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena proprietà.
Qualora l’usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.